Immobilienmarkt USA

Der folgende Artikel setzt die Berichterstattung aus dem Newsletter 11/00 fort, nachzulesen unter www.americandream.de/d_news/archiv.html

Immobilienmakler Im Normalfall werden bei Immobilientransaktionen Immobilienmakler eingeschaltet. Entweder schalten beide Seiten unabhängig voneinander einen Makler ein oder ein und derselbe Makler ist für beide Seiten tätig. Es gibt verschiedene Bezeichnungen: realtor, broker und agent.

Agent: Hierbei handelt es sich um einen Makler, der zwar bereits eine staatliche Prüfung abgelegt hat, aber noch keine Lizenz besitzt. Er arbeitet zumeist in Festanstellung in einem Immobilienbüro oder als freier Mitarbeiter für einen broker.

Broker: Dieser besitzt bereits eine staatliche Lizenz, womit er selbstständig zur Vermittlung von Immobilienkaufverträgen berechtigt ist.

Realtor: Hierbei handelt es sich um einen broker oder agent, der ein Mitglied der National Association of Realtors (NAR) ist, von der es in den einzelnen Bundesstaaten verschiedene lokale Organisationen (Board of realtors) gibt. Um Mitglied zu werden oder von den lokalen Aufsichtsbehörden eine Lizenz zu erhalten, müssen Prüfungen in Immobilienrecht, Finanzierung, Inspektion und in anderen Fächern abgelegt werden. Nach einer bestimmten Zeit praktischer Tätigkeit und weiteren Prüfungen qualifizieren sie sich dann als realtor.

Die NAR sowie die lokalen Aufsichtsbehörden garantieren für die Referenzen und Zeugnisse ihrer Mitglieder. Jeder, der sich als realtor bezeichnet, unterliegt einem strikten code of ehtics (Verhaltenskodex) und muß mit schweren Strafen rechnen, wenn er diesen bricht.

Alle Bezeichnungen werden im Deutschen mit Makler übersetzt, unterscheiden sich jedoch in rechtlicher Hinsicht ein wenig voneinander. Die Tätigkeit der Immobilienmakler wird in den USA wie dargestellt in viel strengerem Maße kontrolliert als in Deutschland. Alle müssen staatliche Prüfungen ablegen und im Falle von Gesetzesübertretungen mit harten Konsequenzen seitens der örtlichen Aufsichtsbehörden rechnen. Aus diesem Grunde arbeitet der amerikanische Immobilienmarkt effizient und vor allem fair. Nichtsdestotrotz sollten Sie als Käufer nie vergessen, dass der Makler auf Provisionsbasis (commission) arbeitet und sein Verdienst um so höher liegt, je höher der erzielte Verkaufspreis ist. Je nach Bundesstaat beläuft sich die Provision auf 5-10 % des erzielten Verkaufspreises. Kommt es zum Vertragsabschluß zahlt diese der Verkäufer. Haben beide Seiten einen Makler eingeschaltet, teilen sich diese die Provision.

Die letzte Formalität besteht dann in der Eigentumsübertragung (closing/escrow). Hierbei wird von staatlicher Seite ein escrow officer eingeschaltet, der darauf achtet, dass alle für den Grundstückskauf notwendigen Dokumente (wie z. B. Kaufvertrag, Übergabeprotokoll, Bescheinigungen über Anzahlungen und bereits gezahlte Gebühren etc.) vorhanden und ordnungsgemäß ausgefüllt sind. Ist alles in Ordnung, erhält der Käufer einen title (Rechtstitel), in dem er als neuer Eigentümer des betreffenden Objekts ausgewiesen ist. Zudem erfolgt ein transfer, eine Eigentumsübertragung bei einer öffentlichen Behörde, die mit unserer Grundbucheintragung gleichzusetzen ist.

Für die Adresse Ihrer lokalen Real Estate Commission schauen Sie in den Yellow Pages unter Real Estate Agents nach. Sie können aber auch die örtliche Handelskammer (Chamber of Commerce) oder die NAR kontaktieren. Natürlich sind auch die Sonntagsausgaben der Zeitungen hervorragende Quellen für Makleradressen, Kreditgeber oder Privatverkäufer.

Anmerkung zum Verkäufer: Der Verkäufer ist verpflichtet so vor Vertragsabschluß über eventuelle Mängel der Immobilie zu in formieren (disclosure). In den meisten Bundesstaaten gibt es zu diesem Zweck disclosure statements (Übergabeprotokolle). Seien Sie auf keinen Fall so naiv, nur auf dieses statement zu vertrauen, sondern machen Sie sich selbst ein Bild über den Zustand der Immobilie. Kennen Sie sich in der Materie nicht genügend aus, schalten Sie entweder einen professionellen Gutachter ein oder Sie können auf Ihre eigenen Kosten ebenfalls eine home inspection veranlassen. Falls Sie nämlich im Nachhinein feststellen, dass der Verkäufer Sie betrogen hat, müssen Sie rechtlich gegen ihn vorgehen, was immer unangenehm ist, viel kostbare Zeit und Nerven kostet. Sie müssen den Beweis erbringen, dass die Mängel bereits vor Vertragsabschluß existierten und der Verkäufer darüber Bescheid wusste. Das allein ist schon schwer genug und selbst wenn Sie dies nachweisen könne, ist das Risiko, dass der Verkäufer bereits untergetaucht oder zahlungsunfähig ist, sehr groß.

Hypothekenarten Fixed Rate: feste Rate vom Anfang bis zum Ende der Laufzeit (je nach Konditionierung), der verbreitetste Typ, normalerweise mit einer Laufzeit über 30 Jahre

Adjustable Rate Mortgage (ARM): anpassender Zinssatz, Anfangszahlungen können 2-3 % niedriger liegen als die laufende Rate, obwohl die Raten mit Zinsanstieg auch schnell ansteigen können (ballon). ARMs berücksichtigen die aktuelle, von der amerikanischen Notenbank vorgegebene Leitzinsrate. Die Rückzahlung wird durch eine cap (variabler Zinssatz mit Zinsbegrenzung) auf die Hypothek kontrolliert. Lebenslange caps setzen Grenzen über die Laufzeit einer Hypothek, jährliche caps regulieren Ihre Zinsrate über das Jahr und payment caps erlauben eine Angleichung pro Jahr.

Convertible Mortgage: kann zu bestimmtem Zeiten während der Laufzeit des Kredites konvertiert werden von einer festen zu einer angeglichenen Rate.

Graduated Payment Mortgage: hat eine niedrigere Anfangsrate, die sich über eine bestimmte Periode erhöht. Der Kreditgeber geht davon aus, dass sich das Einkommen des Kreditnehmers erhöht und dieser dann in der Lage ist, die höheren Raten zu zahlen.

Two-step loan: feste oder angleichende Ratenhypothek mit einem eingebauten Ratenanstieg nach 5 oder 7 Jahren. Anfangsraten sind normalerweise niedrig, aber in den späteren Stadien der Hypothek zahlen Sie mehr als die gemein gängige Rate.

Fifteen-year mortgage: abzuzahlen über 15 Jahre

Federal Housing Administration and Veterans Affairs Department Loans (FHA und VA): diese sind regierungsgestützte Darlehen, wofür sich nur ganz bestimmte Personengruppen qualifizieren können.

Nebenkosten beim Immobilienkauf Abhängig vom jeweiligen Bundesstaat können die Nebenkosten beim Immobilienkauf variieren. Einige Staaten verlangen eine notarielle Anerkennung (documentary stamps) der Hypotheken- und Übertragungsurkunden (mortgage and transfer deeds), oftmals ist diese gebührenpflichtig (z. B. in Florida 35 cents pro 100 Dollar des Hypothekendarlehens und 70 cents pro 100 Dollar des Verkaufspreises). In Staaten, wo eine Grundbucheintragung (record title documents) verlangt wird, kommen dafür weitere Gebühren hinzu. Einige Staaten erheben auch immaterielle Steuern (intangible taxes) auf den Kreditbetrag (in Florida $2 auf 1000 des Kredits). Andere Staaten erheben verschiedene Übertragungssteuern (transfer taxes) und andere Zölle. In New York belaufen sich z. B. die Übertragungsgebühren auf $2 pro $500 des Preises, und eine Steuer auf die Grundbucheintragung der Hypothek erhebt 1 % der Kreditsumme. Es gibt von Bundesstaat zu Bundesstaat viele Abweichungen.

Hinzu kommen die Abschlusskosten, die, abhängig vom jeweiligen Bundesstaat, jeweils die Hypothekeneintragungsgebühren (mortgage recording fees), staatliche und lokale Abschlusskosten, Anwaltskosten, Inspektionskosten und andere allgemeine Kosten. Die können sich auf zwischen 2 % and 6 % des Kaufpreises belaufen. Kreditgeber erheben normalerweise ein oder zwei points (Punkte – ein Punkt ist 1 % des gesamten Darlehens). Die anderen Hauptkosten entstehen hauptsächlich im Zusammenhang mit dem, was als „PITI“ bezeichnet wird: Principal mortgage payment (Nominalwert) Interest (Zinsen), Taxes (Steuern) und Insurance (Versicherung). Jährliche Eigentumssteuern (annual property taxes) können zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises betragen.

Eine Versicherung gegen Rechtsmängel im Grundbesitz (title insurance) ist normalerweise eine Grundvoraussetzung für die Hypothek. Der Kreditgeber wird das Geschäft nicht abschließen, bevor Sie ihm nicht beweisen können, das eine Police abgeschlossen wurde. Stellen Sie sicher, daß Sie eine Owner’s Policy, d. h. eine Police über den gesamten Verkehrswert der Immobilie (Hypothek plus Eigenmittel) abschließen. Die wird Ihr Eigenkapital in Form von Anzahlungen absichern. Nehmen Sie nicht einfach eine Versicherung gegen Rechtsmängel, womit sich die Kreditgeber zwar meist zufrieden geben, die aber nur die Hypothek an sich absichert und keinen weiteren Wert für Sie darstellt.

Sie müssen auch eine Risikoversicherung abschließen. Es ist zudem ratsam, eine Hausversicherung (all-risk policy) abzuschließen, die auch ein „liability cover“ enthält: es gibt oft Rechtsklagen von Einzelpersonen gegen Hausbesitzer, auf deren Grundbesitz eine Person verletzt wurde. Die Durchschnittsprämie auf ein 120.000 Dollar-Haus liegt zwischen $700 und $800. Für weitere Informationen über Versicherungen können Sie einen Immobilienmakler kontaktieren oder in den USA gebührenfrei bei der National Consumer Insurance Helpline unter 1-800-942-4242 anrufen. Von den Abschlusskosten sind die meisten Käufer zumeist überrascht, zumal diese schon im Voraus bei Vertragsabschluß fällig und oft sehr hoch sind. Mit Hypothekenpunkten (Prozentsatz an den Kreditgeber), Hausinspektionsübersicht und Wertgutachten sowie den Anwaltsgebühren sollten Sie mit $3000 bis $4000 rechnen. In manchen Staaten sind die Kaufabschlusskosten sogar noch höher, wie z. B. in Kalifornien, wo der Durchschnitt bei $6000 bis $8000 liegt.