RATGEBER: Erwerb einer Immobilie in den USA

Auf vielfachen Wunsch unserer Leser befassen wir uns heute in unserem Ratgeber-Bereich mit dem Thema des Immobilienerwerbs in den USA:
Von grundlegenden Zusammenhängen, bis hin zu Tipps, was Sie genauer beachten sollten.

Allgemeines Ein großer Unterschied im Hinblick auf einen Immobilienkauf in den USA liegt in der Grundlage der verschiedenen Rechtssysteme in Deutschland und in den USA. Dies wirkt sich beispielsweise im Immobilienrecht so aus, dass Gewährleistungsansprüche (die bei uns gesetzlich verankert sind) in den USA vertraglich vorweg vereinbaren muss (andernfalls können diese nur schwer geltend gemacht werden). Es gilt dort der Grundsatz „Caveat Emptor“, im Sinne des „Käufer, sei wachsam“.
Für den Käufer bedeutet dies folgendes:

Der Gesetzgeber verschiebt die Regelungen auf die jeweiligen Vertragsparteien (mit allen Risiken), was dazu führt, dass Verträge in den USA um ein Vielfaches umfangreicher und genauer sind als entsprechende Vereinbarungen in Deutschland. Kombiniert mit der sprachlichen Komponente des Juristen-Englisch, empfiehlt es sich in jedem Falle einen kompetenten Fachanwalt bei allen rechtlichen Schritten einzuschalten.

Ablauf eines Immoblienkaufs Häufig wird die Geschäftsabwicklung durch einen Makler (Real Estate Agent) angebahnt. Diese müssen im jeweiligen Bundesstaat als solche zugelassen sein.
Ein Makler kann auch für einen Käufer tätig werden; in jedem Fall muss schriftlich offen gelegt werden, wer der Auftraggeber ist. Dies hat schwerpunktmäßig Auswirkungen auf die Courtage, die vom Auftraggeber, also zumeist dem Verkäufer, bei so genannten Closing oder Settlement zu zahlen ist. Die Höhe der Courtage ist in der Regel nicht festgelegt, schwankt allerdings nach örtlicher Gegebenheit, Art der Immobilie, Höhe des Kaufpreises u.ä. (Verhandlungen lohnen sich!).

Sobald die näheren Einzelheiten des Immobilienerwerbs konkretisiert sind, schließen die Parteien einen Kaufvertrag („Contract for Sale and Purchase“) ab. Er bedarf auf jeden Fall der Schriftform und (von Staat zu Staat unterschiedlich) der Beglaubigung durch einen „notary public“ oder der Bestätigung durch ein oder zwei Zeugen. Zumeist werden Standard- oder Form-Verträge verwandt, die von Anwaltskammern oder Maklervereinigungen entwickelt wurden.
Prüfen Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit alle Einzelheiten des Vertrages; später entdeckte Mängel führen zwar zu einer Nachbesserung, sie ermöglichen aber im Regelfall nicht den völligen Rückzug des Käufers.

Häufige Missverständnisse Achten Sie im Vertrag darauf, was mit dem „Zubehör“ der Immobilie geschehen soll. Ähnlich wie in Deutschland gelten nur fest verbundene Gegenstände als fester Bestandteil und können deshalb nicht entfernt werden, alles andere wird nicht mitverkauft.
Prüfen Sie den Zustand der Immobilie genau; Standard-Kaufverträge verwenden häufig die Bezeichnung „as is“, im Sinne von „im jetzigen Zustand“. Engagieren Sie ggf. einen Fachmann, der die Immobilie einmal genau unter die Lupe nimmt. Gleiches gilt für technische Ausstattungen, wie Heizung, Leitungen u.ä., die häufig im Vertrag mit „normal working order“ (gebrauchsfähiger Zustand) deklariert werden, aber nicht neu sein müssen.
Erkundigen Sie sich auch rechtzeitig über eventuell anfallende Nebenkosten.

Finanzierung Zumeist stehen amerikanische Kaufverträge unter dem Vorbehalt der Kreditzusage. Dies bedeutet aber gleichzeitig auch, dass der Käufer sich unverzüglich darum bemühen sollte, zumeist innerhalb von fünf Tagen nach Vertragsabschluß.

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages wird in der Regel eine Anzahlung fällig („earnest money deposit“); diese liegt in etwa bei 1 – 3 % des Kaufpreises und ist nur dann rückzahlbar, wenn der Kauf aus Gründen scheitert, die der Verkäufer zu vertreten hat.

„Closing-Date“ Ein wesentlicher Unterschied zwischen dem deutschen und amerikanischen Immobilienrecht ist die Zweiteilung in den schuldrechtlichen Teil und die Übereignung am Closing-Tag, der häufig zwei Monate später angesetzt ist.
Das deutsche Gesetz kennt hingegen nur einen Termin, den schuldrechtlichen, soll heißen, den, an dem der Kaufvertrag notariell beurkundet wird.
Im US-Recht wird die Zeit zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Closing-Date auch die Prüfungs- und Nachbesserungsphase bezeichnet („due diligence“ – „curing period“). Im Sinne des Grundsatzes „Käufer sei wachsam!“, kann in dieser Zeit der Käufer das Grundstück / Immobilie noch einmal unter die Lupe nehmen und eventuelle Mängel zu reklamieren.
Die Prüfungsphase dauert in der Regel ca. 45 Tage, die Nachbesserungsphase ca. 30 Tage. Bei Wohnimmobilien gelten häufig kürzere Fristen.
Erst nach dieser Periode, wenn der Käufer dem Verkäufer angezeigt hat, dass er das Objekt so oder unter Vorlage einer Mängelliste akzeptiert, wird seine Anzahlung „hart“ (so der Sprachgebrauch“ und er muss den Kaufpreis zahlen.

In der Phase zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Closing sollten Sie auch die Finanzierung näher klären. In Betracht kommen Banken vor Ort, überregionale Kreditinstituten und Hypothekenmakler (mortage broker).

Die Grundstücksübertragung Beim so genannten „Closing“ wird das Eigentum am Grundstück / Immobilie durch Übergabe der Eigentumsurkunde („Deed“) gegen Zahlung des Kaufpreises verschafft. Am „Closing“ unterzeichnen alle Parteien die für sie vorgesehene Unterlagen, was einschließt, dass alle persönlich anwesend sein müssen. Unterzeichnet werden folgende Unterlagen: Kreditbestätigung, Hypothek, Aufklärungshinweise, Eigentumsurkunde

Es empfiehlt sich im Regelfall die Abwicklung des „Closing“ mit einem Anwalt zu betrauen; dieser kann und sollte Ihnen im weiteren Verlauf auch Auskünfte zu einer geeigneten Eigentumsform, Nachlaßplanung etc. geben.