Wohnen in den USA - Hauskauf für Anfänger

Wenn Sie für Ihren Neuanfang in den Vereinigten Staaten eine Immobilie erwerben wollen, dann finden Sie hier die wichtigsten Fragen und Antworten rund um den Hauskauf und Immobilienkredite in den USA.

Muss ich US-Bürger sein, um in den USA ein Haus kaufen zu können?

Für den Hauskauf in den USA müssen Sie kein US-Staatsbürger sein. Das Verfahren und die Anforderungen können jedoch aufwändiger sein, wenn Sie nur mit einem US-Visum in die USA kommen. Als GreenCard-Inhaber ist der Hauskauf für Sie in der Regel so leicht wie für einen US-Staatsbürger.

Achtung

Der Besitz einer Immobilie in den USA berechtigt Sie nicht zum dauerhaften Aufenthalt in den Vereinigten Staaten. Nur mit einer GreenCard können Sie unbegrenzt in den USA leben und arbeiten. Am leichtesten bekommen Sie das US-Einwanderungsvisum über die jährlich von der US-Regierung veranstaltete GreenCard Lotterie.

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Bekomme ich als Einwanderer in den USA einen Immobilienkredit?

US-Kreditgeber verlassen sich in der Regel auf Kreditberichte von inländischen Auskunfteien. Das bedeutet, dass Sie für die Aufnahme eines großen Kredits eine US-amerikanische Credit History benötigen.

Es gibt jedoch amerikanische Dienstleister und Finanzinstitute, die Ihre internationale Kredithistorie berücksichtigen oder in seltenen Fällen sogar übertragen können. Informieren Sie sich z. B. bei American Express, Nova Credit oder HSBC über Ihre Möglichkeiten.

Arten von Immobilienkrediten in den USA

In den USA gibt es Hypothekenoptionen für so ziemlich jeden – sogar für Personen mit niedriger Kreditwürdigkeit, wie z. B. FHA-Darlehen von der Federal Housing Administration des U.S. Department of Housing and Urban Development.

Grundsätzlich wird in den Vereinigten Staaten zwischen folgenden Kreditarten unterschieden:

• FHA-Darlehen (für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen)
• USDA-Kredite (für Familien in ländlichen Gebieten)
• VA-Darlehen (bieten anspruchsberechtigten amerikanischen Veteranen oder deren überlebenden Ehepartnern langfristige Finanzierungsmöglichkeiten)
• Konventionelle Kredite (werden in der Regel von privaten Kreditgebern wie Banken, Kreditgenossenschaften und Hypothekengesellschaften angeboten)
• Jumbo-Darlehen (dienen der Finanzierung von Luxusimmobilien und Häusern in stark umkämpften lokalen Immobilienmärkten)
• HomeReady und Home Possible Kredite (sollen Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen durch geringere Anzahlungen und flexible Finanzierungsquellen unterstützen)
• Good Neighbor Next Door (richtet sich an Polizeibeamte, Lehrer, Feuerwehrleute und Rettungssanitäter)
• Staatliche und kommunale Programme (bieten Zuschüsse für Anzahlungen und erschwingliche Darlehen für Erstkäufer)

Denken Sie daran, dass sich die Kreditbedingungen, Zinssätze und Anforderungen von Kreditgeber zu Kreditgeber unterscheiden können. Daher ist es wichtig, Angebote zu vergleichen und alle Bedingungen zu verstehen, bevor Sie sich festlegen.

Was benötige ich für den Hauskauf in den USA?

Sie werden auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus in den USA folgende Dinge benötigen:

• Ihre GreenCard oder einen anderen Nachweis Ihres Aufenthaltsstatus (z. B. US-Visum)
• Beschäftigungs- und Einkommensnachweise, Bankkonten und Vermögensnachweise
• Einen Wohnsitznachweis
• Eine angemessene Credit History bzw. eine Vorabgenehmigung für einen Hypothekenkredit von einem Kreditgeber
• Eine Sozialversicherungsnummer (SSN) oder ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), falls vorhanden

Beachten Sie, dass Sie als Einwanderer ohne GreenCard und Sozialversicherungsnummer beim Hauskauf in den USA mit zusätzlichen Anforderungen konfrontiert werden können.

Sie halten die GreenCard endlich in Ihren Händen, der Auswanderung steht nun nichts mehr im Wege. Oder doch? Haben Sie sich schon entschieden,  in welche Region es gehen soll? Was sind die Besonderheiten beim Häuserkauf in den USA? Wir haben Ihnen einige wichtige Fakten zur Entscheidungsfindung zusammengestellt.

1. Lage und Preisentwicklungen

Beschäftigt man sich mit dem Hauskauf, so stellt sich als erstes immer die Frage nach der Lage. Norden, Osten, Süden oder Westen? Die USA sind riesig und bieten von Sonne und Strand oder Bergen und Schnee alle Klimazonen an.

Sieht man sich die Zahlen der jährlich verkauften Neubau-Einfamilienhäuser in den einzelnen Regionen an, zeigt sich deutlich, dass seit 2013 der Süden beliebter geworden ist und die Durchschnittspreise für Häuser im Vergleich zum Nordosten relativ gering sind. Dicht gefolgt wird der Süden (z.B. Texas, Kentucky oder Alabama) im Preisvergleich vom Mittleren Westen (Nebraska, Iowa, Michigan), jedoch liegt der Westen (Arizona, Kalifornien, Idaho) im Vergleich der Verkaufszahlen sogar noch vor dem Mittleren Westen. Der Nordosten mit Städten wie New York City, Vermont oder Connecticut, gehört zu den teuersten Gegenden der USA. Hier ist der Durchschnittspreis für ein neues Einfamilienhaus in einem Jahr um 13,44 % gestiegen.

(Werte: Aufgerundet verkaufte Häuser zum jeweiligen Durchschnittspreis)

2 . Haustypen

Häuser gibt es in vielen Varianten, Größen und Formen. Der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt, doch für den Anfang schauen wir uns die verschiedenen Grundtypen Einfamilienhäuser an.

Attached und Semi-Attached:

In der Regel wird im Bauwesen von einem Doppelhaus gesprochen, wenn zwei getrennte eigenständige Gebäude sich eine sog. Brandwand teilen. Bildlich bedeutet dies, dass die zwei Häuser nur in der Mitte miteinander verbunden sind. Charakteristisch für ein Doppelhaus ist, dass beide Hälften spiegelsymmetrisch sind. (Bilder- für die Vorstellung) In den Staaten ist mit semi-attached das einfache Doppelhaus, bestehend aus zwei Hälften gemeint. Ihr Grundstück geht komplett um Ihre Hälfte des Hauses und trifft mittig auf Ihre Nachbarn.

Bei einem „Attached Single-Family House“ handelt es sich um die uns gut bekannte und beliebte Doppelhaushälfte. Das Wort „attached“ bedeutet, dass auf beiden Seiten eine „Hälfte“ ist, sozusagen eine Reihe aus Doppelhäusern. Somit sind links und rechts direkte Nachbarn und die Wände der Häuser miteinander verbunden. Kleine Gärten finden Sie meist hinter den Häusern und vorne einen einladenden Eingangsbereich.

Detached:

Ein Detached Single-Family House ist das freistehende Einfamilienwohnhaus und teilt sich, wie der Name schon sagt, keine Wände mit benachbarten Häusern. Sie haben das komplette Grundstück rund um Ihr Haus für sich und können sich in der Gestaltung dessen kreativ entfalten.

Laut der Census Umfrage, einer U.S. Bundesbehörde, haben sich im Zeitraum vom 1949 bis 2010 immer mehr Menschen für diese Variante entschieden, da die Detached Variante mehr Abstand zu Nachbarn, somit mehr Privatsphäre und mehr Grundfläche bietet als eine Doppelhaushälfte.

Zumeist finden Sie in der Abgrenzung zwischen den einzelnen Häusern, ob es nun eine Doppelhaushälfte oder ein freistehendes Haus ist, die Grundstückseingrenzung mit einem Zaun.

3. Charakteristika Einfamilienhaus

Beim Kauf eines Hauses ist nicht nur das Äußere wichtig, sondern auch die Innenausstattung. Worauf müssen Sie in den Staaten besonders achten? Die Liste der Grundausstattung eines Neubau-Einfamilienhauses ist lang. Sehr lang. Da geht es um Baumaterialien, Abwasser, Heizsysteme, Stromnetz etc.

Um einen kleinen Einblick zu verschaffen, schauen wir uns in diesem Teil die durchschnittliche Anzahl der Räume, Badezimmer, Quadratmeter und Etagen, sowie ein paar Extras an.

Ein typisches Neubau-Einfamilienhaus in den USA hat durchschnittlich eine Fläche 167 m² - 222 m²auf zwei Etagen.

                                               (NE =Northeast, MW = Midwest, S = South , W = Westen)

(Alle Werte entsprechen dem Durchschnittwerts bzw. der prozentualen Mehranteilsverteilung)

Die obige Tabelle gibt einen Überblick über die Daten, die von der U.S. Census Bureau zwischen 2013 und 2015 gesammelt wurden. Zu sehen sind Trends am amerikanischen Immobilienmarkt. Im Zeitraum von 2013 - 2015 hatten z.B. durchschnittlich 83% Prozent der Häuser im Nordosten (NE) eine Klimaanlage (A/C).

Im Mittleren Westen (MW) und Süden (S) ist der prozentuale Anteil an Klimanlagen deutlich höher als im Westen, was daran liegt, dass man sich hier in einer deutlich wärmeren Klimazone befindet. Wichtig werden die angenehmen Klimaanlagen besonders für diejenigen, die mit der Hitze oder allgemein Wärme weniger gut zurechtkommen. Aber für Abhilfe ist gesorgt!

Inzwischen geht der Trend zu mehr Schlafzimmern auf einer Durchschnittsfläche von 167 m² - 222m². Dabei ist eine Garage bzw. Carport, welche Platz für 2 Autos hat, stets mit inbegriffen, denn das Auto ist des Amerikaners liebstes Fortbewegungsmittel.

Wem der kurze Überblick noch nicht genug Zahlenfutter bietet, findet auf der Censusseite ausführliche und verschiedenste Statistiken alles rund um’s Thema Haus und Hof!